Tartalomjegyzék:
Egyszerre egyszerûbb volt az otthoni vásárlást kiváltani, mint egy megfizethetõ ház megvásárlása, a pénz befizetése az elõfizetésért, a finanszírozás ésszerû kamatláb biztosítása és a zárás után.
Azonban a 2008-as amerikai pénzügyi összeomlás utáni években, amelyek részben a felelőtlen jelzáloghitelezés okozta lakhatási buborékból eredtek, a lakáspiac hatalmas turbulenciát szenvedett el. Ez a gazdasági maelstrom soha nem látott ingatlanpiaci feltételeket teremtett, amelyek a lakossági készleteket, a megfizethetőséget és a finanszírozási feltételeket diktálták, amelyek mindegyike befolyásolja a vásárlás optimális időpontját.
A piac kiszámíthatatlansága ellenére a potenciális vásárlók bizonyos óvintézkedések követésével elkerülhetik a nem időzített felvásárlásokat.
Az alacsony árak és rekord alacsony kamatlábak miatt az otthoni megfizethetőség 2012-ben a legkedvezőbb volt 1970 óta.
Walter Molony, a Realtors Nemzeti Szövetségének szóvivője
Piaci pillanatkép
Az Egyesült Államok ingatlanpiaca végül megszökött a 2008-tól 2011-ig terjedő időszakoktól. A lakossági értékesítési adatok 2012-ben 9,5 százalékkal javultak 2011-ben, és az Országos Realtors Szövetség további nyereséget vár 2013-ra, 2014-re.
A rossz hír, ha megvásárolni kívánja, az, hogy 2013 elején öt régióból négy eladó eladó, mondta Walter Molony, a NAR kutatója és szóvivője. - Az ok az, hogy mi volt a nagy lerakás a készletben - mondta.
Az Egyesült Államok 2007 júliusában rekordot készített a lakhatási leltárra, több mint 4 millió lakóhellyel a piacon. 2013 januárjában a leltár 1,74 millióra csökkent, ami 25 százalékos csökkenést jelent 2012. januárja óta, és a legalacsonyabb leltár 1999 decembere óta.
A NAR 2013 tavaszán szezonális készletnövekedést vár, Molony elmondta, de ez nem elegendő a gyakori többszörös ajánlatok megakadályozásához, vagy az otthoni árak elégséges leállításához.
"Az árak a legnagyobb növekedést mutatják 2005 novembere óta" - mondta Molony. "Emiatt frissítettük az idei (2013) ár előrejelzésünket. Úgy gondoljuk, hogy a medián ár körülbelül 7 százalékkal emelkedik."
A medián ár 2013 januárjában 173 600 dollár volt, ami 12,3% -kal haladja meg az előző évet, ami az évenkénti áremelkedés 11. egymást követő hónapja. NAR előrejelzése a 2013-as év átlagára 189.400 dollár.
"A normál árnövekedés élesebb, ha hosszabb ideig folytatódik, akkor végső soron megfizethetőségi problémákba ütközünk, és az embereket kiszorítja a piacról" - mondta Molony. - Még nem vagyunk ott.
Az alacsony árak és a rekord alacsony kamatlábak miatt az otthoni megfizethetőség 2012-ben a legkedvezőbb volt 1970 óta. A 2008-as lakhatás után a lakásárak alulmaradtak, így alacsonyak voltak - a lakások kevesebbet cseréltek az építési költségeknél - hogy sok befektető ugrott be, és a leltár nagy részét felkeltette.
A legerősebb tényező, amely visszatartja a piacot, az, hogy "a hitelező közösség kockázatosan elszenvedett… csak jelzáloghiteleket ad a leginkább hitelképes hitelfelvevőknek, akik önkényesen magas hitelminősítéssel rendelkeznek" - mondta Molony.
Chicagóban például a „költöztető vásárlók”, akik az első otthonukból felkelnek, még mindig nehézségekbe ütköznek, mert a hitelezők szigorúbb követelményeket támasztanak, mondta Zeke Morris, a Chicago Realtors-egyesület elnöke.
"Bizonyos vásárlók számára frusztráló volt a magasabb áron" - mondta Morris. "Sokkal részletesebbek, mint korábban.
A legjobb ajánlatért Molony azt mondta, hogy a vásárlóknak ingatlanügynökökkel, lehetőleg a vevő ügynökeivel kell dolgozniuk.
Mikor kell vásárolni?
A fogyasztói bizalom jelentős lendületet ad a jelentős beruházásokhoz, mint például egy otthon, mondta Molony. A bizalmi lista felvétele a munkahelyi biztonság.
"Ha nem biztos a munkád stabilitásában, ez egy nagy dolog" - mondta Molony. "Ha rövid távú időhorizontja van - mondjuk kevesebb, mint néhány év - jobb lesz a bérlet, mert valószínűleg… nem fogod visszafizetni a tranzakciós költségeket."
A tipikus vásárló ma tervezi, hogy otthon marad 10 évig; a tipikus eladó kilenc éve volt otthon. A múltban az ingatlan-szakértők úgy vélték, hogy az embereknek három-öt évig kellett otthonuknak lenniük ahhoz, hogy elegendő tőkét szerezzenek ahhoz, hogy a befektetés megéri. Bár a piac összeomlása után hosszabb időt vett igénybe, hogy megteremtsék a méltányosságot, "Valószínűleg most igaz, vagy visszatér erre" - mondta Molony.
A hiteles pénzügyi tervező, Cathy Pareto megemlített más bizalmi referenciaértékeket, amelyeket az embereknek meg kell fontolniuk, mielőtt otthon vásárolnának.
- Ön házat vásárol a házastársával, vagy fél-félbe megy egy barátjával vagy barátnőjével? - mondta Pareto. "Mennyire stabil ez a kapcsolat? A másik rész lenne, hogyan néz ki a piac?"
Pénzügyi, amely egy másik szabvány. "Az emberek nagy hibákat vásárolnak, ha túl sok házat vásárolnak, amit támogatnak" - mondta Pareto. - Mit néz ki a pénzáramlás? A fizetésének fele támogatja az új házát? Nos, ez lehet egy szakasz. Milyen más jövedelemforrások vannak?
Ha egy leendő vásárlónak nincs bizalmuk e kérdések bármelyikében, a Pareto és a Molony ajánlja bérbeadását.
Több pénz megfontolás
A lakáspiaci bust és a bankszektor összeomlott a jelzáloghitelezőknek a pénzek kölcsönzésében, ami azt jelenti, hogy a potenciális lakossági vásárlóknak "tisztességes" hitelt kell kapniuk a finanszírozáshoz - "valószínűleg (hitelminősítés) a fenti 720-as években" - mondta Pareto. "Ha kevesebb, mint csillaghitel, akkor a bank szemében kockázatos ajánlat lehet."
Ha a hiteled valamivel alacsonyabb, mint egy jó, akkor rossz hitelt okozhatsz magadnak.
"Előfordulhat, hogy nem tudja elnyerni az alacsony kamatlábakat, amelyek jelenleg a legtöbb ember rendelkezésére állnak, és nem akar többet fizetni, mint amennyit meg kell fizetnie, vagy meg kell fizetnie a pénz felvételének költségét" - mondta Pareto.
Először a háztulajdonosoknak ismerniük kell a hitelt; ha alacsony, meg kell javítaniuk. Fizessen a számlákat időben, ne vegye fel az új részletadósságot, és ne kérjen új hitelkártyát, vagy törölje el a régi kártyát, Molony azt tanácsolta.
A vevőknek elegendő pénzösszegre van szükségük ahhoz, hogy a beszerzési ár 20% -át fedezze, vagy a bankok „nem is rád nézhetnek”, mondta Pareto.
A szövetségi lakásfelügyeleti hitelen keresztül az első otthoni vásárlók finanszírozási díja csak a vételár 4% -a, Molony megjegyezte. Sok elsőként vásárló meglátogatja családjait, hogy segítséget nyújtsanak az előlegben.
„Őszintén szólva, az anya és apa nemzeti bankja egy nagyon hagyományos eszköz, ami azt jelenti, hogy a lakástulajdonosok használják a vásárlásukat” - mondta. Molony a háztartások és az eladók éves NAR-felmérésére hivatkozva elmondta: „Amikor az első otthoni vásárlókat megkérdezzük:„ Mit használtál a befizetésedhez? ” 76 százaléka mondja a megtakarításokat: huszonnégy százaléka - egy rokona vagy barátja ajándéka, és általában ez egy ajándék a szüleiktől.
A vevőknek szükségük van készpénzre a záróköltségek tekintetében, amelyek földrajzilag és tranzakció szerint változnak, mondta Molony. Várjuk az otthon értékének 5 százalékát.
Összességében a leendő vásárlónak bruttó jövedelmének 25 százalékát a jelzáloghitelekre és kamatokra kell kiszámítania. - Ez lehetővé teszi, hogy kényelmes legyen - mondta Molony.
A vevői piac jelei
Az ingatlanforgalmazók nemzeti szövetségének elnöke, Walter Molony ezeket a jelzéseket felsorolta, amikor az ingatlanciklus egy vásárlói piacra fordul:
A lakhatási leltár és a havi kínálat, vagy az időbeli piac stabil, vagy mérsékelten növekszik; az eladók motiválhatják a feltételeket. Egy hat hónapos kínálat nagyjából kiegyensúlyozott a vevők és az eladók között, de a gyorsan növekvő leltár vagy a szezonális normákon kívüli időbeli piac a vevő piacának jele lehet.
A lakásárak stagnálnak vagy az infláció feletti százalékponttal alacsonyabbak. Az élesen csökkenő árak megnövelik a megfizethetőséget, de lehetnek a rossz lakhatási és gazdasági feltételek vörös zászlója. A kiegyensúlyozott piacon a szokásos hosszú távú áremelkedés a fogyasztói árindex alapján mért 1–2 százalékponttal magasabb az inflációnál.
A jelzálog-kamatlábak, a lakásárak és a jövedelem közötti kapcsolat lehetővé teszi, hogy a bruttó jövedelem kevesebb, mint 25% -át kössön jelzáloghitel-alapra és kamatra.
A munkahelyteremtés a helyi piacon bizalmat és a háztartások számára biztosított. A szegény gazdaság megkönnyíti a vásárlást, de a tartós munkahelyi és lakossági veszteségek azt jelentik, hogy a szokásosnál sokkal hosszabb időt vesz igénybe, ha nyereséggel értékesítenek. A normál árnövekedéssel a legtöbb vásárló elegendő tőkét állít elő három-öt év alatt, hogy kereskedjen.