Tartalomjegyzék:
Általában, amikor befektetést ad el, a nyereség adók a nyereségre vonatkoznak. De egy úgynevezett 1031 csere lehetővé teszi a befektetési célú ingatlanok tőkenyereség-adók megfizetése nélkül történő értékesítését, mindaddig, amíg az értékesítésből származó bevételeket egy másik befektetésbe újratárcsázza az adott szabályok szerint. Ha egy befektető, aki figyelembe veszi az 1031-es tőzsdét, győződjön meg róla, hogy megérti ezeket a szabályokat, mivel azok megsértése több ezer dollár adózáson hagyhatja Önt.
A hasonló jellegű cserék
Az "1031 exchange" kifejezés a Internal Revenue Code 1031 szekcióra utal, amely meghatározza az ilyen cseréket. Az adókód és az IRS maga is használja ezt a kifejezést kedves csere. Ennek oka, hogy jogosultak legyenek egy 1031-es csere különleges adózási kezelésére, a megszabadult ingatlannak és a megszerzett ingatlannak "hasonló jellegűnek" kell lennie, vagy hasonló "természetben, karakterben vagy osztályban".
Az ingatlanok általában más ingatlanokhoz hasonlónak tekintendők. A személyes tulajdonra vonatkozó szabályok - kézzelfogható tárgyak, mint például a járművek, az aranyrudak vagy a ritka bélyegek - sokkal korlátozóbbak. Az autók hasonlóak más autókkal, például teherautókkal, de nem. A számítógépek hasonlóak lennének más számítógépes eszközökhöz, de nem a járművekhez. A professzionális adótanácsadó segít meghatározni, hogy a személyes vagyontárgyak hasonló jellegűek-e. Azonban az ingatlan és a személyes tulajdon soha hasonló jellegűek az IRS szerint.
Bizonyos befektetések tiltottak
Bizonyos típusú ingatlanok kifejezetten tilos 1031-es csere esetén. Ezek tartalmazzák:
- Készlet vagy bármely más áru, amelyet viszonteladás céljából vásárolnak, nem pedig befektetésként.
- Értékpapírok, például részvények, kötvények vagy származékok.
- Adósság, mint például a jelzáloghitelek vagy hitelek kifizetésének joga.
- Partnerség érdeke egy vállalkozásban.
- A bizalom kedvező érdeke.
- Az a jog, hogy egy adott párt ellen indítsanak peres eljárást, más néven választott akcióban.
Így például nem tudtál értékesíteni az állományt nyereséggel, majd elkerülni a tőkenyereség-adókat, ha több tőzsdét vásárol, és 1031-es árfolyamnak nevezzük.
Egyidejű - vagy csaknem
Egy 1031-es csere esetén nem egyszerűen csak egy ingatlan értékesítése és egy másik vásárlása. Ehelyett adózási szempontból Ön cserélni egy darabot egy másikra. A legegyszerűbb 1031-es tőzsdénél egy olyan darabot szeretne, amelyet nem szeretne, valakit szeretne hasonló jellegű tulajdonsággal találni csinál szeretné, és a kettő cserélné a tulajdonságokat. Az ilyen helyzetek azonban ritkák. Ön is elvégezheti a halasztott csere, ahol most eladod az ingatlant, és később egy üzletben vásárolhatsz hasonló jellegű ingatlant. Az IRS szerint a halasztott cseréket végzők többsége egy csere-segítő - egy közvetítő, aki összeköti azokat az embereket, akiknek a tulajdonságait szeretnék cserélni.
Késleltetett csere végrehajtásakor határidők érvényesek. Miután eladta az eredeti tulajdonságot, 45 nap áll rendelkezésére, hogy azonosítsa a hasonló jellegű tulajdonságot, és 180 nap a vásárlás befejezéséhez, vagy az értékesítés teljes nyeresége adóköteles. Ezek szigorú határidők is. Az egyetlen módja annak, hogy meghosszabbítható legyen, ha elnöki bejelentett katasztrófa-területen él.
A Tőzsde adóhatásai
A 1031-es csere nem szünteti meg a tőkenyereség-adókat. Egyszerűen a tőkenyereség-adókat a jövőbe tolja. Általában, amikor befektetést ad el, akkor a tőke nyeresége után adózik meg - az eladásból kapott pénz, mínusz az Ön bázis a beruházásban. Általánosságban elmondható, hogy az alapja egy eszközben az, amit fizetett érte, és minden olyan költséget, amelyet a javításért fizetett. Egy 1031-es csere esetén az alapja az eredeti befektetésből az újba való átutalás. Az új befektetés eladásakor a tőkenyereség-adó alá kerül, kivéve, ha újabb 1031-es tőzsdét hajt végre.