Tartalomjegyzék:
Ha az egyetlen kapcsolatod az Indiana állammal a Notre Dame futballfigyeléséről vagy egy mosolygós 6 éves Ron Howard-ról, aki énekelte Gary, Indiana dicséreteit, a "Zenei emberben", talán nem tudja, hogy Indiana szenvedett egyet A 2006-os tanulmány szerint a „The Old Indiana Home: Egy tanulmány a növekvő kizárási rátákról”, a Dél-Indiana-i Egyetemen, a legmagasabb arányú foreclosures a nemzetben. Mind a kizárási folyamat, mind a kapcsolódó bérlők jogai a Hoosier államban szövetségi és állami jogban szerepelnek.
Kizárási folyamat
Az Egyesült Államokban a Foreclosures-ek bíróságon (bíróságon) vagy nem bíróságon (közigazgatási) rendelkeznek. Indiában a foreclosures igazságszolgáltatás. 2011-től a hitelezők kizárása legalább 30 nappal a kizáró cselekmény bíróság előtti benyújtása előtt értesítést kellett küldeni a bűnözőknek. Elindítják a kizárási cselekményt, ha pert indítanak, és „lis pendens” néven ismertetik, vagy a folyamatban lévő pert jelzik. A megnevezett feleknek joguk van kérni egy elszámolási konferenciát, hogy alternatívát folytassanak a kizárásra, mint például a kölcsön módosítása. A bíróság végül ítéletet bocsát ki a kizárás ellen vagy ellen, és ha az előbbi elrendeli az ingatlan eladását.
Bérlői részvétel a perben
Az Indiana-ban a hitelezők kizárása magában foglalhatja az ingatlan tulajdonosát és a bérlőket is, mivel a bérleti szerződés tulajdonképpen az ingatlan iránti érdeklődés. A kölcsönadó, beleértve a bérlőt is, célja, hogy megszüntesse a bérlőnek az ingatlanhoz kapcsolódó jogait - vagyis a bérleti jogviszony megszüntetését. Ugyanakkor a legtöbb hitelező csak a hitelfelvevővel szemben áll fenn, különösen azért, mert hatályba lépett a 2009-es szövetségi törvény, amely megtiltotta a hitelezőknek a lízing megszüntetését a kizárás után.
A bérlők védelme a kizáráskor
A szövetségi védőbérlők a kizárásról szóló 2009. évi törvényben előírják a hitelezőknek és a kizárásoknak a vásárlók számára a meglévő lakossági lízingeket a kizárás után. E követelmény alól csak az a kivétel, ha egy kizáró vagyontárgyat olyan személy vásárol, aki maga szándékozik elfoglalni a bérleti egységet. A lízing vagy a bérlők bérbeadás nélküli megszűnésekor, a hitelezők kizárása és minden más új tulajdonos, beleértve azokat is, akik az egységet elfoglalják, 90 napon belül értesítést kell adniuk a bérlőknek a kilakoltatási peres indítása előtt.
Kizárás utáni kilakoltatás
A kizáró hitelezőnek vagy más kizáró vásárlónak joga van Indiana-ban megszüntetni a bérleti jogot a kizárás nélkül, indokolatlan ok nélkül - azaz a bérleti joggal nem összefüggő ok nélkül, például a bérleti díj megfizetésének elmulasztása nélkül. A szövetségi törvény által megkövetelt 90 napos felmondást követően a tulajdonos kivégzést folytat Indiana-ban azzal, hogy bíróság elé állítja a jogellenes letartóztatónak nevezett kilakoltatási pert. A bérlő meghallgatást kap. Ha jóváhagyják, a kilakoltatást a megyei seriff végzi, aki először az ingatlant postázza, majd erőszakkal eltávolítja a fennmaradó személyeket.