Összehangolták a jelzáloghiteleket havonta?

A normál jelzáloghitelek kamatlábai nem havonta keverednek, mivel az ilyen kölcsönök kamatai egyáltalán nem összetéveszthetők. A standard jelzálogköltségek egyszerű érdeklődés havonta. Ez azt jelenti, hogy minden hónapban fizetsz minden az esedékes kamatot, ezért nincs fizetetlen kamat a vegyületre. Ez jó a hitelfelvevők számára, mivel ez azt jelenti, hogy minden befizetés közelebb hozza őket otthonukhoz. Ez azt jelenti, hogy van egyfajta jelzálog, amely lehetővé teszi az összetétel - az ún negatív amortizációs kölcsön.

Hogyan működik az összetétel?

Az összevonás a kölcsönre felhalmozott kamat megszerzésére vonatkozik a hitel egyenlegéhez, így végül kamatot fizet. Például azt mondja, hogy évente 100 százalékot kölcsönöz 6 százalékos éves kamatokkal, havonta. A 6 százalékos éves ráta havonta 0,5 százalékra változik - 6 százalékra osztva 12 százalékkal. Az első hónap után 50 cent kamatot kell fizetnie - 0,5 százalék 100 dollárt. Ez az 50 cent hozzáadódik a hitel egyenlegéhez, így 100,50 dollár. A következő hónapban 50,25 centes kamatot kell fizetnie - 0,5 százalék a 100,50 dollártól. Más szóval, most már az előző havi kamatot terhelik. Így működik az összetétel. A hitelkártya egyenlegek összetett kamatokat képeznek, és a kamatozó számlákba befizetett pénz összetett kamatot kap. A szokásos jelzáloghitelek azonban nem összetettek.

Jelzálog és egyszerű kamat

A fizetés meghatározása

A jelzáloghitelezők amortizációs képlet segítségével határozzák meg havi fizetését három tényező alapján:

• A pénzösszeg, amit kölcsönözsz, a fő.
• A hitelidő 15 év vagy 30 év.
• A kamatláb a kölcsönre.

A jelzáloghitelek minden havi befizetése elégséges minden kiemelkedő kamat, valamint a tőke egy részét. A kölcsön kamatának lejárata a kölcsön időtartama alatt osztja a kamatot minden egyes alapfizetésre. Mivel minden havi fizetés után nem fizetnek kamatot, nincs összetétel. Tegyük fel például, hogy 30 000 dolláros jelzálogot vesz fel 30 évre, 6 százalékos éves kamatokkal, havonta 0,5 százalékkal. Az amortizációs képlet havi elvárást és 599,55 dolláros kamatfizetést jelentene.

A fizetés lebontása

Amikor az első befizetésed megtörténik, tartozolsz a teljes $ 100,000-nak, így 500 dollár értékű kamatot fizetsz, vagy 0,5% -ot 100.000 $ -ért. Az első kifizetés hátralévő része - $ 99.55 - a főkötelezett csökkentése felé fordul. A hitel egyenlege 99.900.45 dollárra csökken. Ismét nincs fizetetlen kamatod, így nincs összetétel.

A második fizetésed 0,5 százalékos kamatot tartalmaz 99.900.45 dollárra, ami $ 499,50. A havi fizetés fennmaradó része - 100,05 - a tőke csökkentésére irányul. Minden sikeres kifizetés után a fizetendő kamat összege csökken, míg a visszafizetett tőkeösszeg emelkedik. Ez addig folytatódik, amíg a legutóbbi befizetésre nem kerül sor, ami csak 2,98 dolláros kamatból és 596,57 $ tőkeösszegből áll.

Az egyik kivétel

Az egyetlen fajta jelzálog tudott az olyan összetétel, amely negatív amortizációt tesz lehetővé. Ez egy nem szabványos vagy "egzotikus" jelzálog, amelyben a hitelező lehetővé teszi, de nem igényli kevesebbet fizetnek, mint a felhalmozott kamat a kölcsön minden hónapjában a kölcsön első évére vagy két évére. Ilyen esetekben a kamat meg nem fizetett része hozzáadódik a hitel egyenlegéhez, amelynek eredménye összetett kamat.

Hogyan működik a Neg-Am jelzálog

Mondja, hogy van egy 30 éves, 100 000 dolláros, 6 százalékos hitel, mint a korábban leírt, de a hitelező azt mondja, hogy havonta legalább 400 dollárt fizethet. Az első befizetésed időpontjában 500 dollárt fizetsz. Ha minimális fizetést hajt végre, akkor 100 dollár lesz fizetetlen kamat, mely összetevőket 100,100 dollárra emeli. A következő hónapban 50000 dollár volt a kamat. Újra 400 dollárt fizetsz, és a fennmaradó $ 100,50 egyenleged, és így tovább. A negatív amortizációs kölcsönben a érdekes vegyületeket havonta.

Bizonyos pontokon a "neg-am" jelzálog teljesen leértékelődik, ami azt jelenti, hogy a befizetések visszaállnak, így mind a tőkét, mind a kamatot fedezik, mint a rendszeres jelzálog. Ha a példában szereplő kölcsön egy év után teljesen leértékelődik, az egyenlege körülbelül 101.128 dollár lenne. A fennmaradó 29 év alatt a fizetés körülbelül 614 dollár lenne. Ha a konverzió két év múlva jött létre, az egyenlege 102.431 dollár lenne, és a befizetése körülbelül 630 dollár lenne.

Fizetési sokk

Amikor a neg-am jelzálogok teljes mértékben leértékelődnek, a havi fizetés általában jelentősen emelkedik.A példában a növekedés jóval meghaladta az 50 százalékot. Ennek egy része az összetett kamatok hatásának köszönhető, de a növekedés legnagyobb tényezője az, hogy az előző kifizetés mesterségesen alacsony volt - nem is elég ahhoz, hogy fedezze a kamatot. A jelzáloghitel-szakértők erre a hirtelen növekedésre utalnak fizetési sokk, és ha a hitelfelvevők nem rendelkeznek pénzzel, alapértelmezés szerint kiválthat. Minél hosszabb a neg-am időszak a hitel elején, és minél nagyobb a hiány a kezdeti havi kifizetés és a teljes értékű kifizetési összeg között, annál nagyobb lesz a sokk.