Tartalomjegyzék:
- A jövedelmi megközelítés
- Az értékesítési összehasonlító megközelítés
- A költségmegközelítés
- A megfelelő értékelési módszer kiválasztása
A kereskedelmi ingatlanok értékelésének három fő módszere van, és mindegyik előnye van. Ez a bevételi megközelítésből, az értékesítési összehasonlító megközelítésből és a költségmegállapításból áll. A kereskedelmi ingatlanok ideális megközelítése az ingatlan helyétől és típusától függ.
A jövedelmi megközelítés
A jövedelem-megközelítés, más néven jövedelem-kapitalizációs megközelítés, a kereskedelmi ingatlanok értékelésének leggyakoribb módja. A folyamat magában foglalja az ingatlan jövedelmén alapuló érték megállapítását, és ezt a kapitalizációs ráta (cap rate) alkalmazásával érik el. A küszöb aránya elengedhetetlen a jövedelem és a piaci érték arányához, és az ilyen jövedelmek és piaci értékek a terület hasonló tulajdonságainak elemzésével ismertek. Ezután a befektető becsülheti kereskedelmi tulajdonának piaci értékét az éves jövedelmének a felső határértékkel való elosztásával. Tehát, ha egy ingatlan éves jövedelme 100 000 dollár, és a korlát 10 százalék, akkor az ingatlan értéke 1 millió dollár lenne.
Az értékesítési összehasonlító megközelítés
Az értékesítési megközelítés valószínűleg a kereskedelmi ingatlanok értékelésének legegyszerűbb módja. Ez magában foglalja a közeli kereskedelmi ingatlanok felmérését. Ezután rögzítik az ilyen tulajdonságok eladási árát. A befektető kereskedelmi tulajdonát ezután az eladási árak átlagát veszi figyelembe, és a négyzetméterek alapján felfelé vagy lefelé állítja őket. További módosítások történhetnek az épületfelújítások figyelembevételével, mint például a megnövelt parkolás.
A költségmegközelítés
A költségelszámolási módszer a kereskedelmi ingatlanok értékelésének összetettebb módszere. Először becslést készít az ingatlan földértékéről, vagy az épület nélküli értékről. Ezután a becsült földértékhez hozzáadódik az épület pontos másolatának költsége. Ezután figyelembe veszik az értékcsökkenés értékét, amely az épület korának függvényében képviselhető. Minél újabb az ingatlan, annál megbízhatóbb a becslés.
A megfelelő értékelési módszer kiválasztása
Ha új vagy a kereskedelmi ingatlanbefektetéshez, akkor ideális, ha megérti az ingatlanértékelés három fő módját. Ezzel megállapítható, hogy az Ön értékelése és az ingatlanértékelő becslése eltérő. Ezen túlmenően mindhárom módszer előnyei vannak. A költségelszámolás előnyös azok számára, akiknek a vagyonát a hasonló fejlemények távolabb helyezték el, így az eladási árak és a felső korlátok nem hasonlíthatók össze. A jövedelem-megközelítés egyenesen előre halad, ha adatai vannak a felső korlátokról, de nem ideális az apartmanházak értékelésére, mivel az üresedési ráta ingadozik. Ilyen esetben az értékesítési összehasonlító megközelítés lenne a leginkább ideális.