Tartalomjegyzék:
- Az adóveszteség kiszámítása
- Befektetési értékcsökkenési megfontolás
- A tőkenyereség csökkentése
- Éves veszteség levonások
Második otthonának vásárlói ingatlanpiac közepén történő értékesítése veszteséggel okozhatja az otthon eladását. És ami még rosszabb, az IRS csak akkor vonhatja le a veszteséget, ha a második otthonát bérleti vagy egyéb befektetési célokra használja. De függetlenül attól, hogy a második lakóhelyet befektetésként vagy személyes használatra szánták-e, az egyéb tőkenyereségeket mindig a veszteséggel ellensúlyozhatja.
Az adóveszteség kiszámítása
A második otthona értékesítéséből mindig ki kell számítania az így keletkezett tőkeveszteséget, és jelentenie kell azt a D listáján, amely előírja, hogy először meg kell határoznia, hogy milyen adóalapja van a második otthonban. Adóalapja megegyezik az Ön beszerzési vagy építési költségeivel, a záróköltségek nagy része és azok az költségek, amelyekkel az otthoni javításokat az eladás előtt el kell végezni. Ha kevesebbet ad el, mint az adóalapja, számítsa ki a veszteséget az eladás bevételének levonásával.
Befektetési értékcsökkenési megfontolás
Ha a második otthona olyan befektetés, mint például bérleti ingatlan, akkor az adóalapját csökkenteni kell az eladások levonásának kumulált összegére, amelyet az otthonában az értékesítés napjáig követel. Például, ha 2009-ben 200.000 dollárért vásárol egy bérlakást, és 2011-ben az értékesítés időpontjáig két évig 14.242 dollár értékű értékcsökkenést követel meg, csökkentenie kell az adóalapot 185 758 dollárra a második otthoni veszteség kiszámítása céljából.
A tőkenyereség csökkentése
Amikor az adóbevallást az adóév vége után készíti el, az IRS megköveteli, hogy az összes tőkeeszköz-tranzakciót egy D-listán jelentse, függetlenül attól, hogy az eredmény nyereség vagy veszteség. Mivel a tőketranzakciókat más bevételi forrásaitól elkülönítve számítod ki, az összes tranzakciót nettó nettó nyereségre vagy veszteségre juthatsz az év során. Ezért a második otthoni adóvesztesége csökkenti az egyéb eszközértékesítés során bejelentett tőkenyereséget, függetlenül attól, hogy a nyereség egy másik otthon, részvények, kötvények vagy akár bélyeggyűjteménye értékesítésével kapcsolatos.
Éves veszteség levonások
Az IRS további adókedvezményt biztosít a tőke-veszteségek egy részénél, amely 3 000 dolláros éves levonást jelent az egyéb nem-tőke adóköteles jövedelméből. Ez a levonás azonban csak a befektetési célú ingatlanok veszteségeire vonatkozik. Ezért, ha a második otthonod személyes használatra készült, a levonás nem érhető el a tőkenyereség megszűnése után fennmaradó veszteségért. De ha a második otthont befektetési célokra használja, akkor követelheti a levonást. Bár a jövőbeni tőkenyereségek csökkentése érdekében a tőkekövetkezet többletveszteségét is el tudja érni, csak az Ön által átvitt befektetési veszteségek jogosultak a jövőbeni 3000 $ levonásra.