Tartalomjegyzék:
Miután az otthont leállították, az árverésen a legmagasabb ajánlattevőnek adják el. A kizárás utáni árverés után az ingatlan sorsa az új tulajdonosnak tartozik. Ha az árverésen nem ajánlunk fel megfelelő ajánlatot, a bank „ingatlantulajdonként” tartja az ingatlant, és megtartja minden jogát.
Magas ajánlattevő
Ha egy megfelelő ajánlattevő a kizárási árverésen jön elő, és elfogadható összeget kínál a hitelezőnek, aki kizárta az ingatlant, akkor az ingatlanot bezárásra várják. A kizárási árverésen vásárolt ingatlan bezárása az értékesítés időpontjától számított 30-45 napig tart. A tulajdonjogok nem kerülnek át az új tulajdonosra, amíg a zárás befejeződik, és az összes fél aláírja a záró dokumentumokat.
Nincs magas ajánlattevő
Ha egy megfelelő ajánlattevő nem jelentkezik a kizárási árverésen, a bank lesz az új tulajdonos, megtartva minden tulajdonjogot és felelősséget az ingatlan gondozásáért és karbantartásáért. A bank úgy dönthet, hogy egy vagyonkezelő társaságon keresztül bérelheti az ingatlant, vagy megpróbálja eladni azt annak érdekében, hogy visszaszerezze a kizárással járó veszteségeket. A legtöbb kizárási forgatókönyv esetében ez utóbbi történik.
Tulajdonos Eviction
A kizárási árverés után néhány lakástulajdonos megtagadja az ingatlant. A törvény szerint a lakástulajdonosnak nem kell technikailag elhagynia a kizárási árverés időpontját. Ha egy nagy ajánlattevő az árverésen jön elő, és az otthoni tulajdonos nem hajlandó elhagyni a helyiségeket, az új tulajdonos a zárás napján kezdeményezheti a kilakoltatási eljárást. A kilakoltatás befejezéséhez azonban néhány hétig is eltarthat. Ha a bank REO-ként kizárja és megtartja az ingatlant, akkor sokkal gyorsabban végezheti a kilakoltatási eljárást.
Végső soron az elzárt lakástulajdonos eltávolításra kerül az ingatlanból, valamint az összes személyes vagyontárgyat, amelyet vagy a raktárba helyeznek, vagy a ház előtt a járdára helyezik egy helyi seriff osztálya.
Kormány által támogatott hitelek
Az FHA vagy VA foreclosures-ben, míg a hitelező banknak tulajdonjoga van az ingatlanhoz, a kormányzati szerv felelős a REO-forgatókönyvben történő értékesítéséért. Ezekben a forgatókönyvekben különleges ösztönzőket lehet felajánlani az azonos típusú finanszírozást használó vásárlóknak, vagy az ingatlan tulajdonát képező banktól származó kölcsön felhasználására.
Például néhány FHA-tulajdonság esetében az FHA-finanszírozást használó lakástulajdonosoknak 100 dolláros előleget kell fizetniük. A VA tulajdonságaiban a jogosult veteránoknak lehetnek záró költségek. Egy másik példában, ha az új vásárló hitelezőként használja a jelzáloghitel-kezelőt, kedvezményeket kaphat a hitelnyilvántartási díjakról vagy az ingatlanértékelésekről.
Hiány
Miután az ingatlanot árverésen vagy REO-ként adták el, a bírósági rendszerben a hiányzó ítéletet be lehet jegyezni a kizárt lakástulajdonos ellen. A hiányossági ítélet kiszámítása a jelzáloghitel-egyenleg és az ingatlan eladási árának levonásával történik.
Például, ha egy lakástulajdonos 250 000 dollárt fizet egy olyan ingatlanon, amelyet 225 000 dollárért értékesítettek, a tulajdonos tulajdonában lévő hitelező a törvény szerint vagy a bírósági rendszeren belül minden összegyűjtött tevékenységet a 25.000 dolláros különbségért folytathat.